Das Mietenproblem

Am 31. März 2021 läuft die Einfrierung der Mieten und das Räumungsverbot ab, das vor einem Jahr per Dekret verfügt wurde. Der Minister für territoriale Entwicklung und Habitat, Jorge Ferraresi, bestätigte diese Woche, dass die Regierung die Geltung des Dekretes nicht verlängern werde. Der Minister wies darauf hin, dass es jetzt ein neues Mietengesetz gebe, das schon reglementiert worden sei und die Vermittlung bei Räumungsanträgen vorsehe.

Die AFIP hat auch verfügt, dass Mietverträge bei ihr eingetragen werden müssen. Es wird geschätzt, dass zwischen einem Drittel und der Hälfte der Mietverträge nicht eingetragen wurden, so dass die Besitzer keine Gewinnsteuer auf die Mieten bezahlten. Andererseits können die Mieter 40% der Miete vom Betrag abziehen, der bei der Gewinnsteuer versteuert wird.

Bei der Erneuerung der Mietverträge stellt sich jetzt ein doppeltes Problem: einmal werden die neuen Verträge eine Mietenzunahme von mindestens 30% vorsehen, eventuell sogar viel mehr, wenn auch berücksichtigt wird, dass es seit einem Jahr keine Mietenerhöhungen gab. Aber in vielen Fällen kommt noch die Zahlung der geschuldeten Mieten hinzu, und auch wenn diese in Raten erfolgt, stellt dies eine starke finanzielle Belastung für den Mieter dar.

Die Wohnungsbesitzer weisen darauf hin, dass die Rentabilität bei Vermietung minimal ist und netto unter 3% und auch unter 2% des Wertes der Immobilien ausmacht. Diese Rechnung trügt jedoch, weil hier Dollarwerte genommen werden, die in den letzten Jahren stark gestiegen waren und erst 2020 und 2021 abgenommen haben. Für den Besitzer besteht das Geschäft der Vermietung im Grunde darin, dass er die Wohnungsausgaben (“expensas”) nicht zahlen muss und die Wohnung erhalten bleibt. Es geht mehr um die Erhaltung eines Vermögenswertes als um einen Gewinn. Auf alle Fälle sollte vermieden werden, dass der Besitzer in die Verlustzone gerät, wie es bei der Mieteinfrierung von 1943, die sehr lange gedauert hat, weitgehend der Fall war, so dass viele Wohnungen verkamen, und der ganze Mietenmarkt zerstört wurde.

Erhebungen der Kammer, die die Immobilienmakler vertritt, ergeben, dass ca. 90% der Mieter die Miete termingemäß gezahlt hat. Weitere 5% zahlen mit etwas Verspätung und die restlichen 5% haben die Zahlung der Mieten hinausgeschoben. Die Konfliktfälle sind somit angeblich die Ausnahme. Dennoch bestehen viele Fälle von Mietern, die ihr Einkommen ganz oder zum großen Teil verloren haben und die Miete nicht bezahlen konnten und jetzt nicht bezahlen können, und somit obdachlos werden, sofern sie ihre Familie oder Freunde nicht beherbergen. Für diese Fälle wird eine staatliche Lösung erwartet.

Der Verband, der die Mieter vertritt, schlägt die Schaffung einer Karte vor, benannt AlquilAr (analog zur Nahrungsmittelkarte AlimentAr), die auf einen festen Betrag lautet, der in Fällen niedriger Mieten den vollen Betrag und sonst einen Teil deckt. Es wäre eine direkte Subvention. Ebenfalls schlagen die Mieter vor, die geschuldeten Mieten im Rahmen von Zahlungsplänen auf 12 bis 18 Monate zahlen zu können, wie bei den Kreditprogrammen Ahora12 und Ahora 18. Die Mieterverbände sind sich darin einig, dass das Problem der säumigen und verarmten Mieter nicht auf Kosten der Wohnungsbesitzer gelöst werden sollte, weil dann das Angebot an Mietwohnungen abnimmt und dies die Mieten erhöht. Es handelt sich um ein soziales Problem, das dem Staat zur Last fallen muss.

Abgesehen vom unmittelbaren Mietenproblem besteht ein anderes, nämlich die Garantie. Für Mieter, die einen Verwandten, Freund oder Arbeitgeber haben, der eine Immobilie besitzt und die Garantie stellt, überträgt sich das Problem der Säumigkeit jetzt auf denjenigen, der die Garantie gestellt hat. Doch das Grundproblem, das sich für diejenigen ergibt, die niemand haben, der die Garantie stellt, ist, dass sie nicht mieten können.

In diesem Sinn sollte ein System eingeführt werden, bei dem staatliche Banken (Banco Nación, BAPRO, Banco Ciudad u.a.) die Garantie stellen, und zwar so, dass der Besitzer die Miete pünktlich erhält, und die Bank sich mit dem säumigen Mieter auseinandersetzt. Per Saldo kostet dies die Banken Geld, das das Schatzamt schließlich decken und als Sozialausgabe buchen muss. Aber ein System dieser Art würde das Wohnungsangebot stark erhöhen, bedenkt man, dass allein in der Bundeshauptstadt an die 100.000 nicht bewohnte Wohnungen nicht vermietet werden. Die Gelegenheit, die sich jetzt beim Ablauf der Mieteneinfrierung bietet, sollte genutzt werden, um etwas weiter zu denken und eine umfassende Lösung zu schaffen.